7月28日早間，住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)發(fā)布動態(tài)消息《住房城鄉(xiāng)建設部召開企業(yè)座談會釋放積極信號》。
文中提到降首付和降房貸利率、換房減免稅費、取消“認房又認貸”等三個方向的政策，涵蓋了剛需和改善兩大購房群體，引發(fā)市場高度關注。
“涉及金融財稅等領域，充分體現(xiàn)了相關部門落實中央政治局會議精神、調(diào)整優(yōu)化購房相關政策的導向，也有助于引導各地在此類領域持續(xù)放寬政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析稱。
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諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄也直言：“這是對7月24日中央政治局會議中提出的‘適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策’的補充和細化，對接下來地方城市政策調(diào)整具有關鍵性的指導意義。”
具體來看，“認房不認貸”這一條引起業(yè)內(nèi)的重點關注。據(jù)介紹，“認房又認貸”是銀行評判首套房、二套房的標準，簡單來說，如果購房者名下曾經(jīng)有房或曾經(jīng)有過房貸記錄，無論此時實際上是有房戶還是無房戶，再買房都算二套房。
目前，一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執(zhí)行“認房又認貸”的政策。根據(jù)易居研究院和諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例達到70%，房貸利率在5.25%；上海二套房首付比例同樣高達70%、房貸利率高達5.25%，對于想要買二套房的購房者來說壓力較大。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，自2022年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城優(yōu)化了“認房又認貸”政策。
以杭州為例，2022年“雙十一”購房政策調(diào)整后，針對在杭州限購區(qū)內(nèi)購房的情況，杭州無房但在其他地方有貸款記錄的購房者，只要貸款已經(jīng)結(jié)清，均可按首套購房貸款政策執(zhí)行。同時，貸款購買第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例由此前的60%調(diào)整為40%。
“若是取消認房認貸，對于改善型客戶來說可謂是一個重磅利好， 可以大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動入市積極性，促進改善型需求釋放。”陳霄說。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預測，接下來非熱點城市或?qū)⑷鎲诱J房不認貸，即二套房也可以享受兩成首付的優(yōu)惠。
在降低首套房首付比例方面，據(jù)統(tǒng)計，上海、北京的首付比例是最高的，為35%和40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例在30%上下。相對來說，一些弱二線城市和大多數(shù)三四線城市，都已在執(zhí)行20%的首付比例，如哈爾濱、沈陽和鄭州等。
李宇嘉分析認為，非熱點城市后續(xù)會將首付比例統(tǒng)一降至20%左右，部分三四線城市在2021年下半年到2023年上半年已經(jīng)調(diào)整至首套兩成首付、二套三成首付；同時，熱點城市下調(diào)二套房（已還清貸款）的首付比例。“這適應了多數(shù)城市進入住房改善時期的供求關系新形勢，有的放矢地支持改善型需求。”他解釋道。
稅收政策方面，2022年以來，也已有多個城市出臺相關優(yōu)惠，包括契稅補貼和減免增值稅等措施，很多非熱點二線城市和三四線城市已實現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓只需滿兩年就可減免增值稅。基于此，李宇嘉認為，預計有兩個調(diào)整方向，一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認定標準，比如取消總價認定標準；二是熱點城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。
陳霄也表示，整體來看，核心一二線城市政策調(diào)整的空間仍然較大，預計在本次住建部發(fā)聲的引導下，重點城市跟進調(diào)整的預期提升，并且調(diào)整首付比及優(yōu)化認房認貸方面將成為重要的方向。
嚴躍進預測，此次住建部發(fā)聲，對于各地房管局的指導性會非常強，預計8月上旬前各地都會不折不扣執(zhí)行此類政策。“相關房企、購房者和營銷中介等部門，7月底8月初可密切關注各地的政策調(diào)整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的。”他說。
值得注意的是，此前中央對于房地產(chǎn)的發(fā)聲基本都是寬泛定調(diào)和喊話形式，本次發(fā)聲則是近期來首次中央對于政策松綁的公開具體表態(tài)，提出了具體可行的政策內(nèi)容和松綁方向。
“措施比較明確，即降低住房消費門檻、成本，釋放住房消費的需求。目前，熱點城市剛需集中，換房人群龐大，降利率、降首付、降稅收，能夠改善預期并釋放需求。”李宇嘉說。
他還提醒道，這次住建部的表態(tài)主要通過企業(yè)座談會形式發(fā)出，后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實，落實過程應該是因城施策，即各地不會步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實施，而是會有先有后、政策力度有大有小，也不會一下子就把政策用到底。
