讀懂這篇文章并跟著操作，二套房貸利率會直接變成3.75%的利率，無需等待銀行協商結果，也不用轉貸時過橋墊資的幫助，下面我們開始。
去年底到今年一季度末，也就是銀行每年所謂的開門紅時間段內，市場上出現了二次抵押貸款特惠利率3.55%的利率。二次抵押的重點是，無需還按揭貸款，包括商貸和公積金貸款，都不用還清，直接可以用房產余額在銀行再次抵押出額度來。
(資料圖)
足足三個多月的開門紅窗口期，依然有很多人姍姍來遲，他們的需求剛剛涌現，利率優惠戛然而止。
在上一款優惠產品推廣時期，部分需求是這樣:之前做的二套按揭利率實在太高，想轉貸降利率，于是申請了3.55%的二押，還清原來5.35%甚至更高的二套房貸，以500萬貸款金額計算，一年就能節約十萬。
在眾所周知的二季度收緊政策結束后，還有哪一款產品能夠擔當二套房貸轉貸不過橋的大任?自然就是這款利率3.75%且不看流水的產品了。
其實應該做的，應該是轉貸成一押，利率3.35%，以及利率更加低的一押。
但有幾個原因阻礙了一押的實操。
1、政策原因。受到潮水般的提前還款量影響，三月份的文件禁止銀行受理帶按揭先批復經營貸（雖然也有銀行悄悄能提前受理，但整體上是對按揭轉貸關閉了），意味著客戶要自行結清按揭后再申請，有極大的不確定性，有可能還掉按揭后，卻無法審批通過經營貸；還有成本會比較高，因為很多的提前還款要涉及到過橋墊資，先提前還掉按揭再審批，要比先審批再提前還按揭，時間上要多出一倍。
2、不想和民間借貸或小貸公司打交道，防備心態過重。過橋墊資勢必要和民間借貸打交道，但很多人一輩子循規蹈矩，觀念中只認可傳統的金融機構，把非銀行的機構全部預設為騙子，本能地拒絕任何民間借貸包括正規的小貸公司。但是沒有民間借貸的過橋資金，自己又無法從親戚朋友處借到足夠的資金，因此操作就中途擱淺，哪怕已經審批好的業務也偶發這種案例。
通常的轉貸流程是直接做一押，先在下一家銀行審批，成功后結清上一家銀行貸款，撤押、抵押后再放款，這個過程中結清上家銀行貸款有時需要過橋墊資。
選擇二次抵押，就沒有這些顧慮。對于二套房貸的申請者來說，當時只貸了三成，本來就有七成的空間，并且房價一般來說都在上漲，因此可貸金額足以覆蓋按揭貸款，整個過程不需要付出過橋成本。
3、首套按揭金額高，并且是30年的按揭貸款，不想全部置換成短期限的經營貸。自從2021年調控后，上層監管機構用了一招陽謀，勒令幾乎所有的銀行把經營貸的年限降為三年續貸十年授信，這樣對真實經營并無影響，卻給予了妄圖把資金投入樓市的經營貸申請者們沉重的打擊，多數人敬而遠之，自動自發的放棄經營貸，少數人雖然做了，卻背負著沉重的心理壓力，不知道三年續貸時銀行讓他全部結清時該怎么辦。
二套按揭的金額通常比較少，因此置換成一押的意愿會強烈一些。但也有一個問題。
4、通常轉貸一押，要把商貸和公積金貸款都還清的。這就讓很多人望而卻步，他們不想還清公積金貸款，或者還想用公積金充還貸。
那么二押比一押需要還清商貸+公積金貸款的操作靈活的是，二押出來的資金，可以選擇性的只還商貸，保留公積金，不浪費公積金額度，一舉兩得
當然，二次抵押的用途不僅僅是還掉高利率的二套房貸這么簡單，房產的金融屬性在二次抵押操作中體現的淋漓盡致，隨著房價上漲，貨幣放水存儲在每一平米之中，增額再利用一定會挖掘出眾多的需求，重復加杠桿的收益對于簡單的“低買高賣”賺價格差是極大的補充。
其實這個方法并不難以想到，但過去為什么沒有人這么做?
1、主要是二押利率比較高，距離二套房貸利率的利差比較小。所以大部分二套房貸轉貸的人只能選擇低利率的一押，多付一筆過橋資金。
但現在局面完全不同了，一押已經降至了2.6%(雖然有廣告成分，但實操中有客戶申請到了2.8%)，二押也到了3.75%（一季度3.55%，四季度開門紅很可能會跟進），和二套房貸利差達到了接近2%。
2、如果是房貸比較多的人，也不適合二押融資還房貸，因為房貸多，二押空間就很小，貸出來杯水車薪。
所以我圈一個受眾范圍:就是房產中原有二套房貸，且全部為商貸，或商貸為主，還款已經超過一年 (不超過一年上家銀行也不讓還款)
具體流程就變成:步，先申請二押額度，第二步，批復申請；第三步，放款；第四步，預約房貸銀行結清商業貸款 (可以保留公積金貸款)
產品細則
額度:1000萬，資產覆蓋率160%
利率:二押3.75%；一押3.35%
年限:10年授信三年續貸
成數：二押有備用房六成，無備用房五成；一押有備用房七成，無備用房六成
還款方式:十年先息后本，三年續貸不還本
放款方式:法人或者股東個人
公司要求：持股滿一年
產證要求：產證滿一年
按揭要求：按揭還款滿一年，如有他行二押，可帶二押轉貸，要求二押到期里大于六個月
房產情況：總價500萬以上，房齡不限（超過40年五成）
主貸人和產權人情況：22-67歲，18-80歲，可交叉做父母及子女名下按揭二押，提供連帶擔保加共同還款
總結：二次抵押的受眾數量甚至比一押的要更多，以上海每年成交的十幾二十萬套二手房，加上八萬多套一手房為例，其中一大半都是需要按揭貸款的，全款的數量想必很少，那這些房貸按揭的房產在未來兩三年內存在著二次抵押的需求和可能性。
不過，國內的二次抵押產品還有待升級，比如像國外一樣只要房價上漲后減去貸款有一些空間，就能隨時申請二次抵押甚至三押，另外對原貸款還款時間要求也比較寬松；還有不限制原來貸款必須是按揭，即使是經營貸，也可以做二押 (這一點已有銀行放松)，相信隨著金融市場的開放和接軌，這些問題都會慢慢解決。
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